非常案件
買房人到房產(chǎn)銷售中心購(gòu)買商品房,銷售人員主動(dòng)提出可以打折、優(yōu)惠,不過(guò)要另付幾千元到上萬(wàn)元不等的“好處費(fèi)”,這種現(xiàn)象在江蘇省南通市房產(chǎn)銷售行業(yè)見(jiàn)慣不怪,甚至已經(jīng)成為行業(yè)潛規(guī)則。
12月17日,原海門(mén)市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售人員劉某等12人因涉嫌在銷售房產(chǎn)時(shí)索賄受賄,被南通市崇川區(qū)人民檢察院提起公訴。而該案主要嫌疑人,涉案公司原銷售經(jīng)理袁某、副經(jīng)理陳某經(jīng)該院公訴后,已于2012年4月13日分別被判處有期徒刑6年3個(gè)月、5年6個(gè)月。據(jù)悉,這是南通市首例非國(guó)家工作人員受賄案。
12月26日,南通市崇川區(qū)檢察院向《法制日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家披露了案件詳情。
提價(jià)再打折的“優(yōu)惠”噱頭
袁某今年33歲,老家在四川省閬中市,中專畢業(yè)后外出打工。2003年開(kāi)始從事房地產(chǎn)銷售,先在北京一家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司做房產(chǎn)銷售員,2005年進(jìn)入江蘇省海門(mén)市(南通市下轄縣級(jí)市)一家知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。因能力強(qiáng)、業(yè)績(jī)突出,陳某很快被提拔為銷售經(jīng)理。
2008年,26歲的陳某成為袁某的副手,擔(dān)任銷售副經(jīng)理,兩人一起負(fù)責(zé)南通市新區(qū)的兩處高檔樓盤(pán)銷售。作為經(jīng)理,袁某下面有4個(gè)銷售小組,共有20余名銷售員。袁某負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的銷售管理和與開(kāi)發(fā)公司的對(duì)接,陳某負(fù)責(zé)管理房源、銷售的數(shù)據(jù)與報(bào)表以及案場(chǎng)人員管理,其他人員都直接從事一線銷售。
2008年年底至2009年,南通整個(gè)樓市比較低迷,各大銷售公司都在想盡辦法促銷,袁某所在的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也不例外。房子賣不出去,開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)資金回收壓力劇增；另一方面,銷售業(yè)績(jī)不佳,銷售人員的年終獎(jiǎng)金自然就會(huì)縮水。這是開(kāi)發(fā)公司和銷售人員都不想看到的情景。
也就是在這個(gè)時(shí)候,袁某、陳某負(fù)責(zé)的兩幢住宅樓準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)。為了讓想買房的關(guān)系戶簽訂買房合同,盡快付清購(gòu)房款,袁某所在的開(kāi)發(fā)公司決定在原來(lái)定價(jià)的基礎(chǔ)上再提高一些,然后對(duì)外公布新價(jià)格。
這個(gè)內(nèi)部信息讓袁某看到了暗中斂財(cái)?shù)目臻g。和上面領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系熟的買房人畢竟是少數(shù),沒(méi)有關(guān)系的客戶想買房子還得找袁某、陳某和他們手下的銷售人員。袁某和陳某想出一個(gè)主意,可以編一個(gè)搭“領(lǐng)導(dǎo)順風(fēng)車”的借口,騙說(shuō)可以幫他們找領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠,但是要給領(lǐng)導(dǎo)一些好處費(fèi)。
索要好處費(fèi)的多種借口
袁某、陳某的這個(gè)主意一出,立即得到手下銷售人員的響應(yīng)。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益面前,他們開(kāi)始了肆無(wú)忌憚的索賄受賄。2009年5月,被害人龔某在購(gòu)買一處商鋪時(shí),劉某稱若要便宜必須給好處費(fèi)打點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo),向其索要好處費(fèi)18萬(wàn)元,后劉某分給袁某6萬(wàn)元,劉某、戴某、黃某各分得4萬(wàn)元。
2010年11月,被害人楊某在購(gòu)買店面房時(shí),陳某和馮某以可以幫忙找領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠房?jī)r(jià)為由,向其索要9.5萬(wàn)元好處費(fèi)。陳某拿到錢后分給黃某5000元,陳某、馮某、袁某各得3萬(wàn)元。2011年1月,被害人丁某在購(gòu)買店面房時(shí),陳某以可以幫忙找領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠房?jī)r(jià)為由,向丁某索要10萬(wàn)元好處費(fèi)……
案發(fā)后,據(jù)陳某交代,他們索取好處費(fèi)一般有兩種借口:
要給老總好處費(fèi)。有人買房時(shí),銷售人員找到袁某,袁某就會(huì)寫(xiě)優(yōu)惠申請(qǐng)單給開(kāi)發(fā)公司老總,說(shuō)買房子的人是某些領(lǐng)導(dǎo)的親戚或者朋友。得到領(lǐng)導(dǎo)允許后,銷售人員就會(huì)跟客戶說(shuō):“既然幫你們找人優(yōu)惠了,你們要給一些錢作為給公司領(lǐng)導(dǎo)的好處費(fèi)�！边@些好處費(fèi)一般是房?jī)r(jià)提價(jià)后和提價(jià)前差價(jià)的50%,這些錢袁某、陳某還有具體簽訂合同的銷售人員私下分掉。
“有時(shí)候,銷售人員找袁某時(shí),袁某會(huì)跳過(guò)公司老總直接寫(xiě)簽約審核單給銷售人員,讓他們自己直接去開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷部和客服部審核。膽子大的銷售人員就會(huì)去沖一下,有時(shí)候就渾水摸魚(yú)過(guò)去了�！标惸痴f(shuō),辦妥后,客戶便會(huì)把所謂的給公司領(lǐng)導(dǎo)的好處費(fèi)給銷售人員。
要給施工方好處費(fèi)。開(kāi)發(fā)公司有一個(gè)政策,只要是施工方的人買房子,可以按照提價(jià)前的價(jià)格賣出。這個(gè)政策,給了銷售人員可乘之機(jī)。他們會(huì)跟客戶講自己跟施工方很熟,只要肯出好處費(fèi)給施工方買房就能優(yōu)惠�？蛻敉夂�,銷售人員就會(huì)找施工方的工頭或工長(zhǎng)之類的人,讓他們?nèi)フ议_(kāi)發(fā)商按照底價(jià)拿房子,同時(shí)答應(yīng)給施工方一些好處。
“還有一種情況是袁某難以掌控的,個(gè)別銷售人員的膽子比較大,他們會(huì)在開(kāi)發(fā)商提價(jià)的基礎(chǔ)上,再私自提價(jià),報(bào)一個(gè)虛假的價(jià)格給客戶,然后說(shuō)可以找人優(yōu)惠一些,但要給領(lǐng)導(dǎo)好處費(fèi)。”陳某交代說(shuō)。
房?jī)r(jià)信息不對(duì)稱“�！睌控�(cái)安全
2010年3月8日,被害人宋某和涉案公司老總聊到買房的房?jī)r(jià)時(shí)發(fā)現(xiàn)被騙,隨即報(bào)案。2011年10月10日,袁某、陳某二人被抓獲歸案。由此案發(fā)。
案發(fā)后,據(jù)袁某交代,他們所賣樓盤(pán)的房?jī)r(jià)是這樣“出爐”的:先由開(kāi)發(fā)公司的董事長(zhǎng)定底價(jià),然后銷售經(jīng)理再以這個(gè)底價(jià)除以一個(gè)系數(shù)(一般是零點(diǎn)九幾)得出一個(gè)價(jià)格,然后做成一個(gè)價(jià)格表交到銷售人員手里,這個(gè)表就是對(duì)外的價(jià)表。
“底價(jià)只有像我這一級(jí)別的銷售經(jīng)理才知道,不對(duì)外公布,連手下的銷售人員都看不到,購(gòu)房者就更不可能知曉�！痹痴f(shuō)。
“從定價(jià)機(jī)制不難看出,對(duì)外銷售價(jià)格即使打折優(yōu)惠,仍然在房產(chǎn)公司的可控范圍內(nèi),底線就是房產(chǎn)公司老總定下的底價(jià),有點(diǎn)類似商場(chǎng)先提價(jià)再‘出血打折’的營(yíng)銷‘噱頭’�！背绱▍^(qū)檢察院承辦檢察官申蓮鳳說(shuō),房?jī)r(jià)信息不對(duì)稱為袁某、陳某等人伸手撈取好處費(fèi)提供了一道安全屏障。
崇川區(qū)檢察院經(jīng)審查認(rèn)定,2009年至2011年7月,犯罪嫌疑人袁某、陳某分別在擔(dān)任某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售經(jīng)理、副經(jīng)理職務(wù)時(shí),利用公司管理上的漏洞及職務(wù)便利,伙同銷售員劉某、馮某、紀(jì)某、葛某、朱某等人,在銷售兩處高檔樓盤(pán)的住宅樓及商鋪時(shí),以高于銷售底價(jià)報(bào)價(jià)給顧客,后謊稱可以找領(lǐng)導(dǎo)打招呼打折銷售等理由索要好處費(fèi),實(shí)際仍按照底價(jià)銷售的方法,向多位顧客索要好處費(fèi)多起,袁某分得40萬(wàn)余元,陳某分得近30萬(wàn)元。
“通過(guò)審查得知,2008年袁某每個(gè)月的底薪是6000元,加上銷售獎(jiǎng)金一年收入40萬(wàn)元左右。而2009年袁某的收入則達(dá)到七八十萬(wàn)元,這段時(shí)間正是他大肆收取好處費(fèi)的當(dāng)口。”申蓮鳳說(shuō)。
據(jù)陳某交代,袁某是銷售經(jīng)理,從不具體分錢,都是銷售人員私下把錢放在信封里給他。
潛規(guī)則暴露多重管理漏洞
大肆索要好處,袁某和陳某卻覺(jué)得很正常,因?yàn)檫@是一種潛規(guī)則�！斑@種做法在整個(gè)房屋銷售的圈子里早已成風(fēng),不光是自己公司,其他公司也都是如此。”袁某說(shuō)。
據(jù)袁某交代,他在接手樓盤(pán)銷售前,整個(gè)銷售部的絕大部分銷售人員都在這么做,這個(gè)傳統(tǒng)是一批批銷售人員“傳幫帶”傳下來(lái)的。
“我也想過(guò)堅(jiān)決按照政策,但銷售業(yè)績(jī)不好就會(huì)被人踢走,還不如隨波逐流按照風(fēng)氣做,而且我想管也管不住,沒(méi)人聽(tīng)我的,因?yàn)檫@樣侵犯了大多數(shù)銷售人員的利益。再加上他們的收入大多數(shù)也是靠銷售獎(jiǎng)金,所以我也就隨著風(fēng)氣,睜一只眼閉一只眼了,自己也從中拿了不少好處�！痹痴f(shuō)。
屢屢向客戶要錢,袁某、陳某和其他銷售人員就不擔(dān)心被舉報(bào)嗎?
“他們深諳買房人的心理。因?yàn)橥ㄟ^(guò)權(quán)衡比較,買房人一般都會(huì)覺(jué)得花個(gè)千把塊錢就能得到數(shù)十萬(wàn)元的優(yōu)惠,是占了便宜。這種好事當(dāng)然越少人知道越好�！鄙晟忴P說(shuō),至于銷售人員,大家心知肚明各自發(fā)財(cái),自然不會(huì)傻到舉報(bào)他人的同時(shí)也斷了自己的財(cái)路。
□說(shuō)“法” 房?jī)r(jià)信息不透明給暗箱操作提供溫床
據(jù)江蘇省南通市崇川區(qū)檢察院承辦檢察官申蓮鳳介紹,他們?cè)谵k案中發(fā)現(xiàn),房產(chǎn)公司在定價(jià)機(jī)制、價(jià)格公開(kāi)、人員管理、監(jiān)督糾察等多個(gè)環(huán)節(jié)上都存在漏洞和問(wèn)題,一環(huán)扣一環(huán),層層缺位,導(dǎo)致銷售隊(duì)伍漠視規(guī)定,私欲膨脹鋌而走險(xiǎn)。
“定價(jià)由個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)決定,打折也是如此,缺少公信力和監(jiān)督,容易出現(xiàn)‘亂喊價(jià)’現(xiàn)象；價(jià)格信息不透明,使得買房人和銷售方處于不對(duì)稱地位,給暗箱操作提供了溫床；房產(chǎn)銷售行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng),從業(yè)人員良莠不齊,房產(chǎn)公司只看業(yè)績(jī)而忽視了對(duì)銷售人員職業(yè)道德教育；缺少?gòu)?qiáng)力制度和措施約束銷售人員行為,出了事頂多開(kāi)會(huì)批評(píng),最多開(kāi)除,違規(guī)成本很小,加劇了銷售人員‘干一票就收手’的賭博心理。”申蓮鳳說(shuō)。（記者丁國(guó)鋒 見(jiàn)習(xí)記者馬超 通訊員葛明亮)
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